北京市第二中級人民法院建議 物業企業應積極推行標準化服務

本報訊（記者孫蔚）近日，北京市第二中級人民法院（以下簡稱北京市二中院）聯合北京市住房和城鄉建設委員會召開新聞通報會，通報近幾年物業類糾紛案件的審理情況和物業行業管理情況，并聯合發布物業類典型糾紛與協同治理案例。

家里的漏水難題沒人管、老物業送不走新物業進不來……這些群眾家門口的煩心事兒，實實在在地影響著每個家庭的居住品質。據北京市二中院黨組副書記、副院長朱春濤介紹，近5年來，北京市二中院共審結物業服務合同糾紛案件1216件。經梳理發現，絕大多數糾紛都圍繞著老難題：業主認為物業服務不到位，保安巡邏不見人、垃圾清運不及時、綠地養護一團糟，以此為由拒交物業費；不少小區前期物業“超期服役”，本該最多干2年，結果一干好多年；新老物業交接更是矛盾高發區，常常因為停車位、設備用房等資產歸屬不清等引發糾紛。

物業服務連著千家萬戶。為了回應民生關切，北京市二中院與市住建委協同發力，建立了物業糾紛“快車道”，對事實清楚的案件采取“審前調解+案件速裁”模式，快速化解矛盾。5年來，雙方聯合發布了3批共26個典型案例，通過“審理一案、化解一片”的方式，為類似糾紛提供解決參考。

據北京市住建委黨組成員、市城建研究中心（市房屋管理事務中心）黨委書記、主任王爭介紹，北京市持續推動物業服務規范化、透明化，要求物業曬服務、曬收費，讓業主明明白白消費。針對投訴集中的小區，建立了前100名重點治理機制，目前已推動600多個小區改善服務，全市業委會（物管會）覆蓋率已達97%。

北京市二中院建議，物業服務企業應積極推行標準化服務，以高質量服務贏得業主信任；業主要樹立契約精神，依約交費，如對服務不滿意，可以通過拍照、錄像留存證據，通過業委會、街道或12345熱線理性溝通、反映訴求，避免簡單拒交物業費；業委會、物管會應加強能力建設，規范運作機制，切實發揮好業主代言人的作用。

北京市二中院民二庭庭長肖榮遠、市住建委物業管理處處長劉琳介紹了物業糾紛典型案例相關情況。其中，有的案例體現了“事實服務”同樣受法律保護的規則，合同到期后若物業公司繼續服務且業主接受，原合同繼續有效，業主應當交納物業費。有的案例體現了“物業費調價須經法定民主程序”的規則，物業服務企業不得單方面上調費用，必須由業主共同依法決定。有的案例警示物業服務企業“催交物業費須及時并留痕”，權利不行使也會“過期”，超過3年訴訟時效的欠費可能無法得到法院支持。有的案例體現了物業服務合同中“滯納金條款”的法律約束力，業主無合法理由未按照合同約定交納物業費，應當依法承擔逾期支付物業費的滯納金。有的案例展現了“個案裁判可化解群體性糾紛”的示范效應，法院通過精細審理一個典型案件，為整個小區厘清權利義務，從源頭上避免了大量同類訴訟。有的案例介紹了“物業糾紛快審快結”的綠色通道，通過“訴前調解+案件速裁”機制，對事實清楚的小額案件實現高效化解，降低各方維權成本。有的案例揭示了“新老物業交接需要府院協同治理”的路徑，在政府、法院等多方合力下，依法厘清交接難點，保障物業服務平穩過渡，破解“進來容易出去難”的困境。